Jak reklamovat vadnou nemovitost?

Nemovitost může mít v zásadě dva typy vad, a to vady faktické a vady právní, přičemž se dále rozlišují vady zjevné a vady skryté. Pojďme si tyto pojmy přiblížit:
Za faktickou vadu nemovitosti lze považovat nedostatek jejích vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu kupní smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla nemovitost mít. Za faktickou vadu nemovitosti lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u nemovitostí obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití nemovitosti. Typickými faktickými vadami jsou různé konstrukční vady bytu nebo rodinného domu nebo složení půdy pozemku nebo podzemní stavby na pozemku, které mohou omezovat nebo dokonce vyloučit užívání nemovitosti požadovaným způsobem.
Za zjevné vady nemovitosti lze považovat takové vady, jejichž existence je kupujícímu s vynaložením obvyklé pozornosti zřejmá na pohled, popř. takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami (typicky prohlídkou nemovitosti před jejím zakoupením nebo převzetím nebo nahlédnutím do katastru nemovitostí).
Za skryté vady nemovitosti lze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí nemovitosti, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání nemovitosti. Za skryté vady lze považovat i takové vady, u kterých od kupujícího nelze očekávat, že by je mohl zjistit jinak, než tak, že mu je prodávající oznámí (např. existence nájemního práva třetí osoby k nemovitosti). Zároveň je potřeba upozornit, že za skryté vady odpovídá prodávající jen tehdy, pokud je nemovitost má v době tzv. přechodu nebezpečí škody na kupujícího, který zpravidla nastává převzetím nemovitosti kupujícím, i když se skrytá vada projeví později.
Právní vady nemovitosti spočívají nejčastěji v tom, že k nemovitosti může uplatňovat určitá práva třetí osoba odlišná od kupujícího. Typicky jde o to, že k nemovitosti má třetí osoba předkupní právo, zástavní právo, nájemní právo, právo odpovídající věcnému břemeni (např. právo cesty nebo právo umístění inženýrské sítě), nebo že u nemovitosti je v katastru nemovitostí zapsaná poznámka spornosti, která značí, že nemovitost je předmětem soudního sporu.
Je potřeba si jako kupující uvědomit, že vady nemovitosti, které prodávající kupujícímu předem oznámil/na ně upozornil (například v textu kupní smlouvy/jejích příloh) nebo které lze zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí (typicky zástavní práva, věcná břemena, poznámky spornosti), zpravidla později nelze účinně reklamovat. Nemožnost reklamace je zde odůvodněna tím, že kupující měl možnost se s takovými vadami seznámit před koupí nemovitosti a mohl se svobodně rozhodnout, zda nemovitost s těmito vadami zakoupí či nikoli. Proto je zásadní vzít tyto nároky kladené na kupujícího vážně a důkladně prostudovat všechny písemné materiály od prodávajícího (a spoléhat na tyto více, než na nepsaná ujištění prodávajícího – mohl by vady zlehčovat).
Dále je potřeba si dát pozor na zjevné, viditelné vady, které nemovitost má (např. navlhlé mapy nebo praskliny na stěnách, nekvalitně provedená dlažba, zjevně nerovný povrch, špatná výmalba, prasklá okna). U takovýchto vad může prodávající namítat, že o nich kupující musel vědět (při včasné prohlídce a dostatečné péči) a mohl by se tak účinně vyvázat z odpovědnosti za ně. Pokud kupující při prohlídce nemovitosti, ideálně ještě před podpisem kupní smlouvy, na takové vady narazí, lze doporučit se s prodávajícím dohodnout na jejich odstranění a teprve poté uvažovat o podpisu kupní smlouvy. Případně, pokud je kupní smlouva již uzavřená, nemovitost před odstraněním těchto vad nepřevzít.
Problémům se skrytými vadami se dá předejít obtížně, nicméně některé skryté vady (které by kupujícímu jako laikovi mohly uniknout) může ještě před zakoupením nemovitosti účinně odhalit profesionální technická inspekce nemovitosti (kontrolující u staveb zpravidla statiku, hydroizolaci, akustiku, bezpečnost užívání, požární bezpečnost, úniky tepla, kvalitu povrchů a technické zařízení).
A jak postupovat, pokud se vada objeví?
V rámci zákonem dané odpovědnosti prodávajícího za vady, může kupující skrytou vadu rodinného domu nebo bytu u prodávajícího reklamovat do pěti let od nabytí vlastnického práva kupujícího k němu a skrytou vadu pozemku do dvou let od nabytí vlastnického práva k němu. Smluvně ujednané záruky za jakost mohou kupujícímu poskytovat i širší reklamační možnosti, ovšem jsou dobrovolné a prodávající není povinen je poskytovat.
Ohledně nároků, které kupující v rámci reklamace má, je nutné rozlišovat vady, které jsou tzv. podstatným porušením kupní smlouvy a vady, které jsou nepodstatným porušením kupní smlouvy. Podstatné je takové porušení, o němž prodávající již při uzavření kupní smlouvy věděl nebo musel vědět, že by kupující kupní smlouvu neuzavřel, pokud by toto porušení předvídal; v ostatních případech se jedná o nepodstatné porušení.
Reklamaci lze doporučit podat prodávajícímu písemně, formou reklamačního dopisu, ve kterém bude popsána vytýkaná vada, její projevy, a ve které bude prodávajícímu sděleno, jaký nárok kupující uplatňuje, a dbát na její řádné doručení.
V případě podstatného porušení má kupující nárok na a) dodání nové části nemovitosti náhradou za vadnou část (pokud to povaha vady umožňuje), b) opravu vady nemovitosti, c) přiměřenou slevu z kupní ceny nebo d) odstoupení od kupní smlouvy (a to i v případě, kdy to kupní smlouva výslovně neumožňuje, jde o zákonný nárok). Právo zvolit si příslušný nárok má u podstatného porušení kupující. Volbu nároku ovšem nelze následně bez souhlasu prodávajícího měnit. Je potřeba dát si pozor na to, aby kupující volbu svého nároku prodávajícímu oznámil při uplatnění reklamace, případně bez zbytečného odkladu poté, jinak ztrácí ze zákona výhodu podstatného porušení a bude moct uplatnit pouze nároky z nepodstatného porušení.
Pokud se jedná o nepodstatné porušení, má kupující nárok na a) odstranění vady nemovitosti nebo b) přiměřenou slevu z kupní ceny. Volbu nároku je opět na kupujícím, přičemž, pokud si kupující zvolí odstranění vady, může si pro změnu prodávající zvolit, zda vadu odstraní dodáním nové části nemovitosti náhradou za vadnou část (pokud to povaha vady umožňuje) nebo opravou vady nemovitosti. Pokud prodávající vadu včas neodstraní nebo odstranit odmítne, může kupující místo toho požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupit od kupní smlouvy, volba nároku je opět na kupujícím.
bpv BRAUN PARTNERS
Mgr. Zuzana Štěpánková, advokátka
Mgr. Jiří Bárta, LL.M.